Рост облачных вычислений стимулирует бум строительства дата-центров. Такой вывод можно сделать после ознакомления с новым докладом за авторством специалистов фирмы North American Data Centers, занимающейся исследованиями конъюнктуры рынка недвижимости в разрезе сектора ЦОД. В документе отмечается, что площадь возводимых в настоящее время новых дата-центров находится на пятилетнем максимуме. Сейчас реализуются девелоперские проекты по возведению ЦОД общей мощностью почти 300 мегаватт.

Новые данные иллюстрируют, как потребности гипермасштабных провайдеров меняют способ создания и продажи площадей для размещения IT-оборудования, на фоне того как поставщики дата-центров обновляют свои стратегии строительства, чтобы добавлять новые площади быстрее и бОльшими “порциями”.

Эта тенденция формируется ввиду постоянного перемещения корпоративных IT-нагрузок из собственных корпоративных центров обработки данных в специально оборудованные ЦОД, эксплуатируемые поставщиками облачных услуг и колокейшн-провайдерами.

Доступный запас площадей снижается

Всплеск строительной деятельности обусловлен снижением доступного запаса площадей ЦОД до пятилетнего минимума, а также отражает растущую уверенность в том, что застройщики смогут успешно сдать в аренду помещения во вновь построенных ЦОД на ведущих географических рынках. Сейчас общая мощность ЦОД на рынке Северной Америки, доступных для оптовой сдачи в аренду площадей, составляет всего 167,4 МВт. По состоянию на аналогичный период прошлого года было доступно 219 мегаватт. Между тем общая мощность ЦОД, доступных в настоящее время для розничной сдачи в аренду площадей, составляет 294 мегаватта. Это почти вдвое превышает мощность ЦОД, находившихся на стадии строительства в начале 2017 года (149 МВт).

Если рассматривать уже введенные в эксплуатацию и доступные для аренды дата-центры вместе со строящимися серверными фермами, общая площадь под сдачу в аренду оказывается на 25 процентов выше, чем год назад. Это большой скачок, тем более что объем гипермасштабной аренды ЦОД немного снизился по сравнению с рекордным уровнем 2016 года.

Является ли это увеличение свидетельством слишком активной застройки? На самом деле цифры в некоторой степени вводят в заблуждение, поскольку ряд площадок уже зарезервированы. Такое заявление сделал управляющий директор фирмы North American Data Centers Джим Керриган.

“В то время как гипермасштабная аренда снизилась по сравнению с 2016 годом, есть несколько серверных ферм, которые возводятся в силу подписанных ранее контрактов или были недавно приобретены розничными колокейшн-провайдерами. Объем гипермасштабной аренды может оказаться выше, чем разглашается “, – сказал Керриган.

Керриган также заявил об отсутствии каких-либо признаков того, что сумятицу в ситуацию на рынке вносит агрессивное ценообразование, которое часто наблюдается, когда у застройщиков имеются избыток площадей.

“В целом ставки арендной платы и уровень скидок продолжают оставаться стабильными, в то время как затраты на строительство сократились”, – отмечает Керриган в докладе.

Северная Вирджиния доминирует с точки зрения активности строителей

Активность девелоперов в части новой застройки по большей части сосредоточена на Северной Вирджинии, которая является крупнейшим в мире локальным рынком дата-центров. Спрос на облачные мощности вызвал там всплеск сделок по аренде ЦОД и приобретению земельных участков, необходимых строителям дата-центров, чтобы заложить основу для следующего этапа роста облака.

“Мощность доступных для розничной аренды ЦОД почти вдвое превышают то, что было 12 месяцев назад. Причем в лидерах снова Северная Вирджиния”, – пишет Керриган, отмечая, что в настоящее время в Северной Вирджинии имеется незанятое пространство для 40,9 МВт оборудования. Площадки для дополнительных 79,1 МВт оборудования сейчас возводятся. Это означает, что в 2018 году, по прогнозам девелоперов, рынок сможет поглотить около 120 МВт.

Применительно к большинству рынков эта цифра может показаться большой. Но в 2016 году операторы ЦОД в Северной Вирджинии сдали в розничную аренду площади для размещения оборудования на 113 мегаватт (согласно рыночным данным эксперта компании JLL по решениям ЦОД для северо-востока США Аллена Такера).

Согласно результатам анализа консалтинговой компании CBRE, около 65 процентов возводимых в настоящее время площадей ЦОД в Северной Вирджинии уже были предварительно сданы в аренду.

Тенденции в части сдачи в аренду площадей дата-центров различаются на разных географических рынках, и в отчете North American Data Centers описывается ситуация со спросом и предложением по всей территории США:

• В 2017 году в Чикаго активность на рынке аренды ослабла главным образом из-за нехватки запасов в течение большей части года. Одним из ограничений было отсутствие площадей под сдачу в аренду на пригородном чикагском рынке вблизи аэропорта О’Хара. Эта проблема будет решена путем расширения подстанции Итаска на 120 МВт к середине 2018 года, а также до 120 МВт – к 2020 году. Это поможет стимулировать несколько новых девелоперских проектов.
• Компании Switch и CyrusOne анонсировали крупные новые проекты по строительству на рынке Атланты дата-центров для розничной сдачи в аренду. Керриган отмечает, что исторически годовой объем арендных контрактов на рынке Атланты составлял менее 6 МВт.
• Высокая активность на рынке Далласа была обусловлена расширением вычислительных мощностей розничных арендаторов, а не гипермасштабных. Рынок Далласа / Форт-Уорта стремительно расширяется: новое строительство активно ведется в пригородах Далласа: Плано, Гарленде и Аллене.
• Рынок Санта-Клары характеризовался нехваткой предложения в течение первой половины 2017 года, но новое строительство позволило компании Vantage Data Centers сдать в аренду помещения для размещения 13 МВт клиентского оборудования.
• В Финиксе две крупнейшие сделки в минувшем году достались новому игроку на рынке: компания Aligned Data Centers подписала договора аренды с Uber и Paypal (согласно данным North American Data Centers).

Какие тенденции скрываются за цифрами

По мере того как известные игроки технологического сектора вкладывают значительные средства в облако, они стремятся быстро развернуть десятки тысяч новых серверов. Microsoft, Google, Amazon и Oracle работают над закреплением за собой необычайно больших объемов пространства ЦОД. В ответ на это строители дата-центров меняют свои подходы к возведению ЦОД, чтобы строить больше, быстрее и дешевле.

Уровень активности на рынке аренды ЦОД в 2017 году стимулировали Apple и Facebook, которые в последние годы сосредоточились на строительстве собственных корпоративных дата-центров. Но в прошлом году они возобновили аренду в крупных объемах на оптовом рынке. Apple арендовала площади для размещения оборудования мощностью в 29,5 мегаватта в Вирджинии и Чикаго, а Facebook – площади под 22 мегаватта оборудования в новом ЦОД в Эшбурне, штат Вирджиния. Объектами всех соответствующих арендных договоров были площадки в ЦОД, эксплуатируемых компанией DuPont Fabros Technology (DFT), которая, в свою очередь, в сентябре 2017 года была приобретена компанией Digital Realty.

Корпорация Microsoft также продолжала оставаться крупным потребителем услуг по сдаче пространства ЦОД в оптовую аренду. В то же время генерируемый этой корпорацией спрос был ниже, чем в 2016 году. Корпорация подписала две крупных контракта с CyrusOne, охватывающих пространство для 18 МВт оборудования в Сан-Антонио и 12 МВт в Финиксе. CyrusOne также удалось сдать в аренду Google пространство для размещения оборудования мощностью в 10 МВт в Эшберне.

По данным North American Data Centers, компания Uber стала одним из крупнейших арендаторов по итогам минувшего года, взяв в аренду площади ЦОД у Aligned Data Centers в Финиксе и у Digital Realty в Эшберне. В обоих случаях площадей было достаточно для размещения оборудования мощностью в 5 МВт. Другой компанией, которая отличилась высоким спросом на арендные помещения в ЦОД, стал производитель графических микрочипов NVIDIA. Эта компания увеличила арендованное пространство в Санта-Кларе, добавив место для размещения оборудования мощностью в 5 мегаватт (включая сделку на 3 МВт с Vantage и сделку на 2 МВт с компанией Colovore, которая специализируется на создании ЦОД с высокой плотностью размещения оборудования).

По словам Керригана, поставщики арендных площадей ЦОД должны столкнуться с ростом спроса на свои услуги благодаря новым технологиям. “Следует ожидать всплеска спроса на помещения ЦОД, генерируемого благодаря интернету вещей, искусственному интеллекту и крупным китайским поставщикам платформ для облачных вычислений. Потребности Blockchain и криптовалют стимулируют спрос на N-решения (пространство без генераторов или систем ИБП для резервного электроснабжения) с менее дорогостоящей силовой инфраструктурой,” – отметил Керриган.

Рост облака также привлек новых инвесторов в сектор ЦОД, что упростило застройщикам масштабирование своей деятельности и финансирование более амбициозных проектов. В 2017 году был зарегистрирован рекорд по объему сделок слияний и поглощений в сегменте ЦОД и инвестиционной активности в данной сфере на общую сумму в 20 млрд. долл. США. Керриган заявил о “значительном росте” числа инвестиционных венчурных компаний, рассматривающих целесообразность инвестиций в ЦОД.